Informations & Loi : Copropriété

Loi S.R.U.

 

DEPUIS LE 14 DÉCEMBRE 2000 POUR UNE PLUS GRANDE EFFICACITÉ DANS LA GESTION DE L’IMMEUBLE : 

Deux mesures améliorent le recouvrement dans la gestion de l’immeuble : 

A défaut du versement de l’une des provisions de charges du budget annuel voté, le copropriétaire défaillant peut être contraint de payer les autres provisions non encore échues ;

 

les frais engagés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant pourront être mis à la charge de ce seul copropriétaire. 

Le syndic est tenu d’établir et de soumettre au vote les comptes du syndicat.  


Le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé dans les 3 mois suivant sa nomination, sauf décision contraire prise par l’Assemblée Générale des copropriétaires. 

POUR PLUS DE FACILITÉ DANS LA PRISE DEDÉCISION EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE : 

Une nouvelle procédure de vote est mise en place :  

 Elle s’applique à toutes les décisions soumises à la majorité de l’article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires). 

Si la majorité n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins le tiers des voix, l’Assemblée peut immédiatement procéder à un 2nd vote à la majorité des copropriétaires présents ou représentés (article 24).
 
Si la majorité n’est pas atteinte et que le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une 2nde Assemblée pourra se prononcer à la majorité de l’article 24 si elle est convoquée dans les 3 mois.
 
Dans le cadre de l’article 24, seuls sont pris en compte les votes “pour” et les votes “contre”. Les abstentions sont neutralisées.

Loi E.N.L.

 

La loi Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006, parue au Journal Officiel du 16 juillet, apporte quelques modifications à la loi du 10 Juillet 1965 relative à la copropriété.

 

FRAIS NECESSAIRES DE RECOUVREMENT

Par frais de recouvrement d'une créance, il est précisé qu'il s'agit des frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, des droits et émoluments des actes d'huissier. Ces frais sont à la charge de ce seul copropriétaire débiteur. (Article 90 ENL, article 10-1 loi du 10 /07/65).
 

FRAIS DE MUTATION

La loi prévoit expressément que les honoraires du syndic pour l'établissement de « l'état daté », document regroupant l'ensemble des renseignements sur les charges, les procédures en cours ou encore l'état de l'immeuble sont désormais supportés par le seul copropriétaire vendeur (article 90 ENL, article 10-I de la loi du 10/07/65).
 

ASSOUPLISSEMENT DE LA MAJORITE POUR TRAVAUX DE SECURITE 

Les travaux sur les parties communes pour prévenir les atteintes aux personnes et aux biens sont désormais votés à la majorité de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires) au lieu de la majorité de l'article 26 (unanimité). Si les travaux consistent en l'installation d'un dispositif de fermeture, l'assemblée générale décide à cette même majorité (article 25) des périodes de fermeture totale de l'immeuble compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. En dehors de ces périodes, la fermeture totale est décidée à la même majorité si le dispositif permet une ouverture à distance et à l'unanimité, en l'absence d'un tel dispositif (article 91 ENL, article 25 de la loi du 10/07/65).
 

COMPTABILITE 

L'entrée en vigueur des nouvelles règles comptables (tenues des comptes et présentation aux copropriétaires pour approbation) applicables aux syndicats de copropriétaires est reportée au 1er janvier 2007. Par ailleurs, les petites copropriétés (moins de 10 lots et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros) ne sont pas tenues à une comptabilité en partie double et peuvent donc constater leurs engagements en fin d'exercice (article 92 et 94 ENL, article 14-3 loi du 10/07/65).

Loi BOUTIN et la copropriété
 
Les mesures adoptées par la loi du 25 mars 2009 dite « Loi de Mobilisation pour Le Logement et la Lutte contre l’Exclusion »  (MLLE) ou 'loi Boutin' touchent tous les secteurs du logement, parc privé et parc public. 

Le texte comporte sept chapitres et cent vingt-quatre articles : dispositions relatives à la mobilisation des acteurs ; à l’amélioration du fonctionnement des copropriétés ; programme national de requalification des quartiers anciens dégradés ; mesures en faveur du développement d’une offre nouvelle de logements ; dispositions relatives à la mobilité dans le parc de logements ; à la lutte contre l’exclusion, à l’hébergement et à l’accès au logement ... dispositions diverses.

 

Dans ce 1er volet, vous trouverez les mesures concernant la copropriété : encadrement des honoraires pour travaux, mise en sécurité des ascenseurs, adaptation du règlement de copropriété, aménagements pour les copropriétés en difficultés…


Honoraires spécifiques du syndic en cas de travaux

Les honoraires spécifiques pour travaux sont désormais encadrés. Cet article interdit au syndic de prévoir des honoraires spécifiques pour les petits travaux inclus normalement dans le budget. En effet, les honoraires spécifiques ne peuvent concerner que les dépenses hors budget prévisionnel (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et article 44 du décret du 17 mars 1967). Les gros travaux sont votés par l’assemblée générale en application des articles 24, 25,26, 26-3 et 30 de la loi du 10 juillet 1965. Le texte précise que pour ces gros travaux : « ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »
Cet article remet en cause la situation actuelle où les honoraires pour travaux sont prévus dans le contrat de syndic en fonction d’un barème fixe, il permet ainsi aux copropriétaires de négocier ces honoraires en fonction des travaux. Cette disposition est applicable immédiatement.

Après l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 18-1A ainsi rédigé :

« Art. 18-1A. – Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »


Mise en sécurité des ascenseurs

Cet article repousse de 3 ans la date butoir figurant dans la loi (article L. 125-2-4 du CCH) pour la mise aux normes totale des ascenseurs existants. Ce qui va permettre de reporter à fin 2015 au lieu de juillet 2013 la deuxième période et à fin 2020 (au lieu de juillet 2018) la troisième période. Le texte reporte donc la date butoir pour l’ensemble du calendrier. Il faudra donc prévoir la faculté de modifier ensuite le décret du 9 septembre 2004 qui fixe les trois échéances de mise en sécurité, en fonction de l’urgence des travaux. Cette mesure était attendue, elle permet d’étaler les travaux sachant que les entreprises sont débordées, que les délais sont trop courts pour la prise de décision et compte tenu du coût important à financer.

À la quatrième phrase du deuxième alinéa de l’article L. 125-2-4 du code de la construction et de l’habitation, le mot : « quinze » est remplacé par le mot : « dix-huit ».


Refonte du réglement de copropriété

La loi SRU avait modifié l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965, en limitant dans le temps (avant le 13 décembre 2008) la possibilité pour les copropriétaires d’adapter le règlement de copropriété aux évolutions législatives, intervenues depuis son établissement, en bénéficiant d’une fiscalité favorable, et d’une prise de décision à une majorité assouplie (majorité simple de l’article 24). Cette règle est enfin pérennisée. L’article précise aussi que la mise en conformité concerne aussi bien les modifications législatives que réglementaires pour éviter toute ambiguïté.

La première phrase de l’article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi rédigée :

« L’assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. »


Majorité requise pour la suppression du poste de concierge et la vente de la loge
 

Jusqu’à présent, un contentieux existait sur la question de la suppression du poste de concierge et les conditions de majorité requises. La jurisprudence dominante considérait que la suppression du poste de concierge dont l’existence était prévue au règlement de copropriété devait être votée à l’unanimité (Cass. Civ III : 28.06.1995). Au contraire, si rien n’était prévu au règlement de copropriété et que la destination de l’immeuble n’était pas altérée par sa suppression, l’unanimité n’était pas requise, les décisions pouvant alors être prises à la majorité de l’article 26.

La loi légalise ainsi la jurisprudence récente en la matière et clôt la polémique en autorisant la suppression du poste de concierge ou de gardien, et à la mise en vente de son logement à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sous deux conditions cumulatives : 

  • le logement affecté au poste de concierge ou de gardien appartient au syndicat,

  • les décisions visées ne doivent pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.

Après le e de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un f ainsi rédigé :

« f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat, sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble. »


Transmission des archives

En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre les archives au nouveau syndic dans le mois qui suit la cessation de ses fonctions.

La loi apporte une précision : lorsque l’ancien syndic à confier les archives à un prestataire extérieur spécialisé, il doit dans ce même délai d’un mois, informer le prestataire du changement de syndic en lui communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Le premier alinéa de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Dans l’hypothèse où l’ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. »


Lien entre syndic de copropriété et les banques
 

La plupart  des grands groupes syndics sont à 100% des filiales de banques : Foncia (100% Banques Populaires), Lamy/ Gestrim ( 100% Caisse d'Epargne), Immo de France / CIS et autres (100% Crédit Immobilier de France), Square Habitat (100% Crédit Agricole), etc... Cette situation dominante a sans doute été estimée préjudiciable aux intérêts des consommateurs, le gouvernement a donc modifié la loi Hoguet dans son nouvel article 4-1.

Après l’article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, il est inséré un article 4-1 ainsi rédigé :

« Art. 4–1. – Les personnes visées à l’article 1er qui ont des liens de nature capitalistique ou juridique avec des banques ou des sociétés financières sont tenues d’en informer leurs clients par tout moyen permettant de justifier de la réception de cette information par ces derniers. »


Ravalement de façade
 

Une obligation légale de ravalement est imposée tous les 10 ans sur injonction faite au propriétaire par l’autorité municipale (CCH : L.132-1). A défaut de réalisation des travaux dans un délai de 6 mois, le maire prend un arrêté municipal notifié au propriétaire le sommant d’effectuer les travaux dans un délai qu’il détermine, et qui est au maximum d’un an. Aussi, pour les immeubles en copropriété, tant l’injonction que l’arrêté municipal devaient être notifiés à chacun des copropriétaires pris individuellement. 

Cette procédure étant jugée trop lourde par l’administration et pour éviter d’avoir à prévenir tous les copropriétaires, elle a été assouplie. Désormais, la notification aux copropriétaires par le maire est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic, ce dernier étant chargé d’en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’article L. 132-3 du code de la construction et de l’habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Si l’immeuble est soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic qui doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »


Procédure d'alerte pour les copropriétés en difficultés
 

La loi de 1965 (articles 29-1 à 29-6) prévoit la nomination par le tribunal de grande instance (TGI) d’un administrateur provisoire qui devra prendre les mesures nécessaires en vue du rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété en difficulté.

Sa nomination est faite sur requête ou en référé à la demande du syndic, des copropriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat ou du procureur de la République. L’inconvénient de cette procédure tient au fait qu’elle n’est mise en place qu’une fois les difficultés avérées. Elle ne comporte pas de phase d’alerte intervenant avant la cession de paiements ou la mise en péril de la conservation de l’immeuble. C’est donc chose faite avec les nouveaux articles 29-1 A et 29-1 B de la loi du 10 juillet 1965.

Lorsque les impayés dépasseront 25% du budget prévisionnel et des dépenses hors budget (travaux listés à l’article 44 du décret du 17.03.1967), le syndic dans le délai d’un mois à compter de la clôture des comptes et à défaut, des copropriétaires représentant 15% des voix du syndicat, peuvent saisir en référé le président du TGI sur requête d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.

La saisine en référé du président du TGI peut également se faire à l’initiative d’un créancier dont les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux restent impayées depuis 6 mois. Le créancier doit avoir adressé préalablement au syndic un commandement de payer resté infructueux.

La section 2 du chapitre II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :

1° Avant l’article 29-1, sont insérés deux articles 29-1A et 29-1B ainsi rédigés :

« Art. 29-1A. – Lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.

« En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé d’une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat.

« Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé de la même demande par un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.

« Dans les cas visés aux trois alinéas précédents, le représentant de l’État dans le département, le maire de la commune où est implanté l’immeuble et, le cas échéant, le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.


Le 'mandataire Ad'hoc'
 

Le «mandataire ad hoc» a une mission spécifique déterminée par le président du TGI. Au travers d’un premier rapport qu’il remettra au président du TGI dans un délai de trois mois (renouvelable une fois), il doit désormais :

  • procéder à une analyse de la situation financière du syndicat et de l’état de l’immeuble ;

  • élaborer des préconisations pour rétablir l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires ;

  • assurer la sécurité des occupants de l’immeuble ;

  • présenter le résultat des actions de médiation ou négociation éventuellement menées avec les parties en cause.

Ce rapport est alors transmis par le greffe :

  • au syndic (qui devra inscrire à la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport) ;

  • au conseil syndical ;

  • au représentant de l’Etat dans le département ;

  • au maire de la commune du lieu du logement concerné ou au président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat s’il existe.

Enfin, les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport doivent être inscrits à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

La question du coût d’une telle procédure n’est pas anodine puisqu’il ne s’agit pas d’alourdir les frais supportés par le syndicat des copropriétaires déjà en difficulté de trésorerie. Il appartient donc au président du TGI de préciser dans l’ordonnance rendue, l’imputation des frais afférents à la mission du mandataire ad hoc, en respectant la règle suivante :

  • si le président est saisi par le syndic ou par les copropriétaires représentant 15% du syndicat des copropriétaires, les frais peuvent être mis à la charge du syndic, du syndicat des copropriétaires ou partagés entre eux,

  • si le président est saisi par un créancier, les frais sont exclusivement à sa charge.

« Art. 29-1B. – Le président du tribunal de grande instance, saisi dans les conditions prévues à l’article 29-1A et statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission.

« Le président du tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l’imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l’article 29-1A. Dans le cas visé au troisième alinéa du même article, les frais sont supportés par les créanciers.

« Dans un délai de trois mois renouvelable une fois par décision du président du tribunal de grande instance, le mandataire ad hoc adresse au président du tribunal de grande instance un rapport présentant l’analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l’état de l’immeuble, les préconisations faites pour rétablir l’équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause.

« Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l’immeuble, le cas échéant au président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, ainsi qu’au représentant de l’État dans le département.

« Le syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport. » ;


Modification de la mission de l'administrateur provisoir

La mission de l’administrateur provisoire a été renforcée sur plusieurs points :

  • sa mission ne peut être inférieure à 12 mois (la durée de cette mission est fixée par le président du TGI),

  • l’administrateur devra établir un rapport intermédiaire dans le cas où aucun rapport du mandataire ad hoc n’a été établi au cours de l’année précédente. Ce document doit intégrer les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat au plus tard dans les 6 premiers mois de sa mission,

  • le préfet est désormais habilité à demander au juge la modification ou la suspension de l’administrateur provisoire.

2° Le dernier alinéa de l’article 29-1 est ainsi rédigé :

« La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal de grande instance peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’État dans le département, du procureur de la République ou d’office. »